Kolejny kwartał zabudowy w centrum Katowic może zostać bezpowrotnie zniszczony! Otóż firma Opal wystąpiła o warunki zabudowy dla 100 metrowej wieży przy ulicy Opolskiej. O pomoc w analizie sytuacji zwrócili się do nas mieszkańcy tej okolicy. To jedna z fajniejszych części Katowic, o wyraźnie ukształtowanej strukturze, gdzie dominuje zwarta, pierzejowa zabudowa kwartałowa o dość jednorodnej wysokości ok. 20m.

Na WZ-tkę można wszytsko

ymczasem ktoś zaproponował, a za niedługo inny ktoś usankcjonuje warunkami zabudowy obiekt, który pasuje w tym miejscu jak pięść do oka!

Można powiedzieć, że przecież obok stoi już Global Office Park Cavatiny, który pod względem skali i wysokości już tu wygląda jakby spadł z innej planety. Ale w jego przypadku mówimy o skończonym, domkniętym kwartale zabudowy, a nie plombie w pierzei prawie 10-krotnie wyższej niż sąsiadujące budynki! Co więcej, pierwszy z biurowców kompleksu Cavatiny powstały przy działce firmy Opal, dostosowano już do wysokości kwartału, w którym się znalazł.

Ze wstępnej analizy planowanej wieży (dostępnych na stronie dewelopera) wynika, że zmniejszono o połowę wymagane odległości do sąsiadującej zabudowy, wykorzystując przepisy umożliwiające takie działanie tylko w strefie tzw. zabudowy śródmiejskiej. Tymczasem w obowiązującym w Katowicach Studium nie wskazano wyraźnie takiej strefy, pozostawiając to do określenia w planach zagospodarowania. Można mieć więc poważne obawy, że tak jak dla sąsiadującej Cavatiny, Miasto będzie naginać zapisy studium, aby umożliwić deweloperowi wyciśnięcie z działki maksymalnej ilości PUMu ( powierzchni użytkowo mieszkalnej), bez przejmowania się mieszkańcami sąsiadujących budynków.

Zgodnie z przepisami maksymalna wysokość nowej zabudowy powinna zostać wyliczona do warunków zabudowy jako średnia wysokość sąsiadujących budynków w tym kwartale, a nie zrównywać się wysokością z Global Offcie Park, który stoi w innym kwartale i po drugiej stronie ulicy Zabrskiej.

Czego się nie robi dla dewelopera

W urzędzie próbuje się więc jakoś przepchać wnioskowaną wysokość tłumacząc to (UWAGA!) planowaną realizacją wysokiej zabudowy wzdłuż ulicy Chorzowskiej, skąd wieża przy Opolskiej po pierwsze będzie zupełnie niewidoczna (bo zasłonięta przez Cavatinę), a po drugie jest to zupełnie bez znaczenia dla mieszkańców ulicy Opolskiej, Dąbrówki, Sobieskiego itd. Czy zatem kolejny raz dobro mieszkańców, jakość przestrzeni i umiejętne planowanie miasta przegrają ze zwykłą chciwością deweloperów pobłogosławioną przez lokalny samorząd?

Chaos planistyczny

Inwestycja przy Opolskiej to niestety kolejny „widoczny” przykład, potwierdzający lokalny sposób planowania miasta, a raczej jego zupełny brak, ponieważ:

• Decyzje co do przyszłości centrum miasta (wysokości, intensywność, sylweta i wiele innych) są wynikiem punktowych decyzji (warunków zabudowy!) a nie określonej strategii rozwoju miasta. Jak pięknie ktoś zauważył, nie słyszeliśmy o żadnej dyskusji o tym, czy Katowice mają być drugim Nowym Jorkiem, a może jednak drugą Pragą albo berlińskim Kreuzbergiem? Czy chcemy aby miasto było szyte z przypadków, czy jednak ktoś powinien panować nad jego przyszłym rozwojem?
• Jedynym strategicznym dokumentem obowiązującym na dzień dzisiejszy to Studium, które dopuszcza dominanty wysokościowe na północ od ulicy Mickiewicza, ale dla terenu przy ul. Opolskiej (dla zainteresowanych to CU3) wyraźnie zapisano konieczność nawiązania nową zabudową do tej historycznej. Jednym słowem – jest miejsce na wspominany Manhattan w Katowicach, ale w pasie Chorzowska/Mickiewicza, ale nie na południe. Tutaj maksymalna wysokość zabudowy z dominantami to 8 kondygnacji. Dlaczego wydajemy więc nasze pieniądze na tworzenie dokumentów planistycznych, nad którymi pracuje kilkudziesięciu specjalistów, a potem decyzję oddajemy w ręce dewelopera i urzędnika wydającego WZ, mamionymi wizualizacjami i kolorowymi wizjami? Czy o takie miasto nam chodzi?
• Autorzy Studium są świadomi istnienia przepisów dot. „zabudowy śródmiejskiej”, ale wyznaczenie jej zakresu pozostawili sporządzającym plany zagospodarowania. Przy Opolskiej nie mamy planu i nie mamy też w Studium wyznaczonej tutaj strefy zabudowy śródmiejskiej. Dlaczego więc urzędnicy próbują przymykać na to oko pozwalając na realizację np wieży akurat w miejscu, gdzie według dokumentów planistycznych powinna być zabudowa kwartałowa o intensywności i wysokości pozwalającej na zrównoważony rozwój dzielnicy? Czy chcemy godzić się na to, że działają tylko w interesie pojedynczych inwestorów a nie mieszkańców?
• Zgodnie ze Studium, które powstało w 2012 roku, akurat ten teren został wskazany jako obszar, w którym trzeba zrobić szybki i dobry plan zagospodarowania (ponieważ posiada jeszcze tereny wolne, które będą stopniowo zabudowywane). Na dzień dzisiejszy wizja w UM jest chyba jednak zupełnie inna – plan powstanie, ale jak zostaną już wydane WZ na wszystkie najważniejsze działki (vice tereny Ceglana/Wita Stwosza), wilk będzie syty, a my przez następne 50 lat będziemy się zastanawiać, dlaczego gdzie indziej się da, ale w Katowicach to raczej nie.

Nie wchodzimy w polemikę czy wieża przy Opolskiej jest ładna/brzydka, albo czy nie chcemy, aby Katowice rozwijały się. Domagamy się zrównoważonego i odpowiedzialnego planowania miasta przy współudziale specjalistów i mieszkańców, a nie zabudowywania kolejnych działek w wyniku cichych relacji deweloper-urząd miasta, usankcjonowanych wuzetką.

Chcielibyśmy aby znalazł się jakiś promyk nadziei dla tego fragmentu centrum miasta i jego mieszkańców! Przecież na etapie sporządzania MPZP dla terenów wokół stadionu AWF urzędnicy UM potrafili rozmawiać z mieszkańcami i rozumieli jak bardzo decyzje planistyczne potrafią zmienić miejsca na dziesiątki lat. Potrafili rozmawiać z nami o odpowiedzialnym i zrównoważonym projektowaniu miasta. Czy to był tylko wyjątek w regule czy naprawdę początek mądrego planowania miasta?

Wzywamy więc Prezydenta Miasta Katowice (wydającego WZ) do:

• określenia dopuszczalnych parametrów zabudowy w tym miejscu w taki sposób, aby stanowiła ona spójną kontynuację otoczenia, a nie stała się kolejnym przykładem chaosu urbanistycznego tworzonego jedynie pod dyktando deweloperów.
• bezzwłocznego przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tej części miasta, który uniemożliwi bezpowrotne niszczenie kolejnych fragmentów naszego miasta.