Urząd Miasta wydał decyzję o warunkach zabudowy na Hierowskiego dla TDJ Estate. Historię tej WZ opisaliśmy w poprzednim naszym artykule. Niestety, pomimo protestów mieszkańców i złożonej petycji wzywającej Prezydenta do natychmiastowej zmiany obowiązującego planu, Urząd Miasta wydał 22.06.2023 r. decyzję o warunkach zabudowy dla TDJ Estate.
Nie o to chodzi żeby nie budować
Żeby sprawa była jasna – ani nam, ani mieszkańcom nie chodzi o to, aby ta inwestycja w ogóle nie powstała. Problem w tym, że jest ona przeskalowana, uwzględniająca wyłącznie maksymalizację zysków dewelopera a nie dobrostan okolicznych mieszkańców. Trudno pogodzić ze sobą te interesy, ale nie jest to niemożliwe. Nie da się w sposób racjonalny i skuteczny udrożnić w tej okolicy ruchu samochodowego. Zabłockiego, Pijarska i Hierowskiego to ulice wąskie, o małej przepustowości. Kiedy je budowano nikt nie przewidywał tutaj gęstej, wielorodzinnej zabudowy – w samym Studium obszar ten ma funkcję zabudowy jedno i wielorodzinnej o niskiej intensywności. Sytuacja nie poprawi się po wybudowaniu kolejnego osiedla, a na usprawnienie transportu publicznego na Kostuchnie nie ma co liczyć.
Urząd Miasta jak zwykle po stronie dewelopera
Analizując dokumenty tego postępowania dokładnie zapoznaliśmy się z wykonana przez Urząd Miasta analizą architektoniczno-urbanistyczną obszaru. To dokument niezbędny do wydania decyzji o WZ. Jest wykonywany po to, aby określić jakie parametry zabudowy występują w okolicy i „dopasować” parametry planowanej inwestycji do sąsiedztwa.
Z przeprowadzonej analizy wynika, że średnia wysokość budynków w analizowanym obszarze wynosi 8m, tymczasem Urząd Miasta wydaje decyzję dopuszczającą wysokość 15-16 m, a więc dwukrotnie więcej! W przeprowadzonej analizie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącej zabudowy pominięto zupełnie zabudowę sąsiadującą z terenem objętym wnioskiem, zlokalizowaną od strony ul. Hierowskiego, zawężając tym samym obszar analizowany wyłącznie do zabudowy dostępnej z ul. Pijarskiej i Zabłockiego i stwierdzono za zasadne, aby wnioskowana zabudowa nawiązywała wyłączenie do tych budynków.
Tymczasem w przedmiotowym obszarze jedyną przestrzenią publiczną (a zatem jedynym miejscem, z którego możliwy jest odbiór otaczającej przestrzeni jako pewnej urbanistycznej całości) jest przestrzeń ulicy Hierowskiego, wzdłuż której średnia wysokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy nie przekracza 2 kondygnacji nadziemnych (tj. ok 7m). W związku z powyższym maksymalna wysokość elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy powinna tworzyć urbanistyczną całość przede wszystkim z istniejącymi budynkami wzdłuż ul. Hierowskiego. Wprowadzenie w perspektywie na ul. Hierowskiego praktycznie dwukrotnej różnicy w wysokości zabudowy planowanej i istniejącej jest drastycznym naruszeniem ładu przestrzennego otoczenia.
Urząd Miasta powołuje się na zapisy Studium, które sam lekceważy
Urząd Miasta stwierdził, że wnioskowana inwestycja jest zgodna z zapisami obowiązującego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice – II edycja pod kątem występującej funkcji w obszarze MN1 (to właśnie okolice ul. Hierowskiego). Należy więc nadmienić, że w dokumencie Studium, dla terenu MN1, poza dopuszczonym przeznaczeniem, określono również maksymalną wysokość zabudowy do 3 kondygnacji, z możliwością kształtowania dominant, o wysokości do 4 kondygnacji. Przyjmując, że średnia wysokość elewacji frontowej budynku mieszkalnego wysokości 3 kondygnacji wynosi ok. 8-9m należy zauważyć, że jest ona tożsama z wysokością średnią oszacowaną dla całego obszaru analizowanego, wynoszącą ok. 8m, a nie jak określono w decyzji. na poz. 15-16m.
Skarga do SKO
Naszym zdaniem Urząd Miasta wydając decyzję o warunkach zabudowy zupełnie zlekceważył wyniki przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej, mało tego w sposób nieuprawniony wziął pod uwagę wyłącznie zabudowę od strony ul. Zabłockiego, całkowicie bagatelizując budynki na Hierowskiego. Mało tego, dopuszczając wyższą niż wynika z analizy zabudowę, Urząd Miasta w ogóle nie uzasadnia tej decyzji – stwierdzenia „wydaje się zasadnym” – trudno nazwać uzasadnieniem.
Dlatego, w porozumieniu z mieszkańcami, postanowiliśmy zaskarżyć wydaną decyzję o warunki zabudowy do SKO.
Nie zawsze się wygrywa
Niestety nasz wniosek o uchylenie wydanej decyzji został odrzucony przez SKO. Pozostało nam skierować skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję SKO. Mamy nadzieję, że sąd przychyli się do naszych argumentów i Urząd Miasta będzie musiał skorygować parametry wydanej decyzji.