Plan ogólny

24 września weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nowymi przepisami gmina musi sporządzić plan ogólny do końca 2025 roku. Nowelizacja przepisów oraz konieczność uchwalenia planu ogólnego nie oznacza, że istniejące plany miejscowe stają się nieważne (nawet jeśli w swoich zapisach byłyby sprzeczne z przyjętym nowym planem ogólnym). Będą one nadal obowiązywały.

Czym jest plan ogólny?

Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. To co bardzo istotne będzie on , w przeciwieństwie do studium, aktem prawa miejscowego. To znaczy, że będzie miał moc prawną. Zgodnie z jego ustaleniami będą uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Trzeba będzie w nim określić strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne oraz ustalić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary uzupełnienia zabudowy śródmiejskiej.

Jakie najważniejsze zmiany przyniosła nowelizacja u.p.z.p?

Warunki zabudowy (WZ)

Stare wuzetki pozostają bez zmian. Dla nowych warunków zabudowy ograniczono okres obowiązywania do pięciu lat, licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji. To co najistotniejsze – WZ będą musiałby być zgodne z planem ogólnym. Dotychczas było tak, że decyzje o warunkach zabudowy nie musiały uwzględniać zapisów studium.

Zintegrowane plany inwestycyjne

To zupełna nowość, która w pewnym sensie zastąpi szkodliwą ustawę lex deweloper. Taki plan będzie sporządzany na wniosek inwestora. Następnie będzie musiał być uchwalony przez radę miasta, na wniosek złożony za pośrednictwem prezydenta. Wówczas uchyla się odpowiednią części planu miejscowego, o ile taki istniał.  Po przyjęcia planu inwestycyjnego przez radę miasta, miasto podpisuje z inwestorem (w formie aktu notarialnego) umowę urbanistyczną. Co najistotniejsze, na mocy nowych przepisów miasto może wreszcie zobowiązać inwestora do określonych działań na rzecz miasta m.in. pokrycia kosztów kosztów uchwalenia takiego planu, przekazania poszczególnych nieruchomość czy pokrycia  częściowo kosztów inwestycji, np. szkoły, drogi, infrastruktury itp. Podpisanie takiej umowy zobowiąże inwestora do realizacji danej inwestycji.

Partycypacja społeczna

Cały rozdział nowej ustawy został poświęcony partycypacji społecznej. Generalnie ma być prościej i przyjaźniej dla mieszkańców. Uwagi w ramach konsultacji można będzie składać m.in. elektronicznie. Wreszcie sposoby, miejsca i terminy prowadzenia konsultacji społecznych trzeba będzie ustalać tak, żeby jak największa liczba mieszkańców mogła w nich uczestniczyć (m.in. po godzinach pracy). W ramach konsultacji będą także organizowane m.in. spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu planu, spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym planem, ankiety i wywiady, prowadzone punkty konsultacyjne.

Obszary uzupełnienia zabudowy

Do tej pory decyzje o warunkach zabudowy były wydawane wszędzie tam, gdzie nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przyszłości tak nie będzie. Obszary, na których będzie istniała możliwość wydania warunków zabudowy, będą określone w planie ogólnym. Tereny te nazwano obszarami uzupełnienia zabudowy. Jeśli inwestor złoży wniosek o WZ poza takim obszarem, co do zasady gmina nie będzie mogła mu wydać wuzetki.  Sposób wyznaczania takich miejsc określi szczegółowo rozporządzenie.

Nieodpłatny rejestr urbanistyczny

Od 2026 r. ma powstać nieodpłatny i dostępny dla wszystkich Rejestr Urbanistyczny, prowadzonego online. Samorządy będą zobowiązane zamieszczać tam informacje dotyczące m.in. uchwał o przystąpieniu do sporządzania i uchwaleniu miejscowych planów, wnioski i projekty planów wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, wnioski o zmianę mpzp, a także wnioski o wydanie warunków zabudowy, wydane decyzje WZ i rozstrzygnięcia nadzorcze wojewody stwierdzających nieważność aktów planowania przestrzennego.

Co robimy w tej sprawie?