Postanowiliśmy przedstawić szerszy kontekst rozmów z inwestorem, dotyczących jego wniosku lex deweloper przy ul. Mikołowskiej. Nie po to, żeby z czegokolwiek się tłumaczyć, ale uciąć spekulacje na ten temat, bo jego nadinterpretacje zaczynają wchodzić na poziom dla nas zupełnie niezrozumiały i nieakceptowalny.
Nasz apel do Radnych
Po opublikowaniu wniosku inwestora skierowaliśmy apel do radnych (treść dostępna TUTAJ), aby wyrazić swoją opinię na temat projektu. Apel nie był pisany pod wpływem emocji, nie zawierał postulatów „nie – bo nie”. Był wynikiem głębokiej analizy przeprowadzonej przez członków stowarzyszenia, którzy na co dzień zajmują się architekturą i urbanistyką. Z naszymi argumentami można się zgadzać lub nie. My uważamy je za wyważone, merytoryczne i pozbawione oszołomstwa
O co nam chodziło?
Dla terenu przy Mikołowskiej powstał w 2017 roku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje zabudowę usługową. W dzisiejszych czasach, szczególnie dla użytkowników centrum miasta, nie ma jednak większego znaczenia, czy w danej kubaturze ktoś mieszka czy pracuje (tym bardziej, że coraz częściej godzimy ze sobą obie funkcje). Dlatego nie kwestionowaliśmy zmiany przeznaczenia terenu w trybie lex deweloper z usługi na zabudowę mieszkaniową.
Przy okazji warto dodać – dla działek przy Mikołowskiej w 2019 roku zostało wydane pozwolenie na budowę. Poprzedni właściciel planował zbudować tu biurowiec (wizualizację możecie obejrzeć poniżej – zdjęcia pochodzą z art. Dziennika Zachodniego z 11.12.2019).
Nasze uwagi nie dotyczyły więc tego czy budować, tylko jak budować.
- Kwestionowaliśmy w projekcie brak kontynuacji zabudowy pierzejowej – zarówno od strony ul. Mikołowskiej jak i Raciborskiej. Uważamy, że nie bez przyczyny wyznaczono w planie miejscowym właśnie ciągłą zabudowa wzdłuż Mikołowskiej, kontynuowaną potem na Raciborskiej. Ma to sens, bo taka zabudowa przeważa w tej okolicy. Z tego powodu uważaliśmy, że wprowadzenie osi widokowej na kościół jest bezzasadne, ponieważ szatkuje pierzeję na Mikołowskiej na małe fragmenty. Mało tego – patrząc od strony kościoła i Mikołowskiej zobaczymy parking i pustą ścianę kamienicy na Strzeleckiej. To co to za widok?
- Druga uwaga dotyczyła ściany projektowanego budynku od strony Raciborskiej. Projekt zakłada, że od strony stacji Shella powstanie elewacja z oknami. To chyba oczywiste, że po likwidacji stacji benzynowej nie da się tam dobudować kolejnego budynku, który kontynuowałby pierzeję. On będzie stał oddzielnie.
Jak doszło do spotkania z inwestorem?
Jedynymi radnymi, które zainteresowały się sprawą były panie Elżbieta-Grodzka Łopuszyńska i Beata Bala. Wysłuchały naszych argumentów, pochyliły się nad nimi, rozpoczęły rozmowy z inwestorem, aby zmienił projekt. Z tego co nam wiadomo, rozmawiały także z urzędnikami. I za to należą im się podziękowania.
Nikt inny nie zadał nam pytania „O co wam chodzi?”. Nikt inny nie podjął z nami publicznej lub niepublicznej dyskusji. Widocznie, uznano, że nie warto. Nie szkodzi – nie obrażamy się.
Wspomniane radne doprowadziły do naszego spotkania z inwestorem. Bo tak powinna wyglądać realizacja „Dobrych praktyk postępowania, przed złożeniem wniosku lex deweloper”, które przecież Komisja Rozwoju sama przyjęła.
Spotkaliśmy się deweloperem nie na cmentarzu ani stacji benzynowej, ale oficjalnie w jego biurze.
Czy warto było?
Wychodzimy z założenia, że zawsze warto. Nie kalkulujemy jakie mamy szanse, nie szufladkujemy ludzi na tych, których lubimy lub nie lubimy, bo mają inne zdanie. Możemy się nie zgadzać, możemy mieć inny ogląd na sprawę, ale rozmawiać zawsze warto.
Ale jak to życiu bywa – do tanga trzeba dwojga. Mieliśmy już kilka rozmów z inwestorami – zarówno przy lex deweloper jak i WZ-tkach. To nie są łatwe rozmowy – każdy ma swoje racje, reprezentuje inne, zazwyczaj przeciwstawne interesy. Wiele razy przy takich rozmowach nasz głos był lekceważony. Zdarza się jednak, że strona inwestorska potrafi być otwarta na nasze argumenty. Tak było, co warto podkreślić, w tym przypadku. Doceniamy i dziękujemy za merytoryczna rozmowę.
To czemu nie udało się osiągnąć 100%?
- Kwestia „osi widokowej” – ten pomysł, jak się okazało powstał z inicjatywy naszych urzędników. Inwestor nie był zainteresowany przekonywaniem urzędników, do jej likwidacji, mimo że zyskałby tym większy PUM.
Zaproponował więc pośrednie rozwiązanie – przysłonięcie tej osi przeszklonymi tarasami, co optycznie zmniejszy przerwę w zabudowie. Przystał również na to, aby zasłonić zielenią nieciekawy widok na parking (od strony Mikołowskiej). - Kwestia ściany od strony stacji Shell – inwestor chciał kupić również działkę, na której działa obecnie Shell i pociągnąć zabudowę w pierzei aż do narożnika Mikołowska/ Raciborska. Działka jest jednak w rękach prywatnego właściciela, który ma podpisaną z Shell wieloletnią umowę dzierżawy. Fakty przedstawione przez inwestora postawiły nas przed dylematem czy ściana od strony Raciborskiej powinna pozostać pusta (bez okien) na kolejne 10-20 lat? Jak będzie wyglądał taki mur od strony Placu Rostka? A może jednak należy spojrzeć długofalowo – jak pociągnąć zabudowę pierzejową po likwidacji stacji Shell, jeśli zostawimy ten projekt bez zmian? Ta kwestia nie została rozstrzygnięta.
Co zyskaliśmy?
- Wspomniane powyżej przeszkolone tarasy,
- Schowanie stacji trafo (która miała się znaleźć na narożniku ulic Raciborskiej i Strzeleckiej) do budynku lub pod ziemię,
- Więcej zieleni na dziedzińcu wewnętrznym i publicznym placu od strony Kościoła św. Piotra i Pawła
- Powiększenie powierzchni tego placu
- Zamknięcie dogęszczoną zielenią widoku na parking (patrząc od strony kościoła)
Tak, nie osiągnęliśmy wszystkiego. Trudno nam zgodzić się ze stwierdzeniem, że „większość postulatów została spełniona”. Co zostało uwzględnione to zostało, co nie zostało uwzględnione daje poczucie niedosytu. Nawet jeśli przemawiają za tym obiektywne przesłanki.
Ale taki jest kompromis – żadna ze stron nie wychodzi usatysfakcjonowana w pełni.
Czy będziemy dalej próbować? A pewnie – komentowaniem na facebooku z pozycji kanapy niczego się nie osiągnie.