Radni na Komisji ds. Rozwoju jednogłośnie odrzucili wniosek lex deweloper na skrzyżowaniu ul. 1 Maja i Dudy Gracza.
Lex deweloper z zasady jest szkodliwy – umożliwia realizację inwestycji z pominięciem miejscowych planów zagospodarowania, co podważa samorządność gminy w zakresie planowania przestrzennego. Po co uchwalać plany, skoro potem – nierzadko – ci sami radni podważają ich zapisy? Z punktu widzenia rozwoju miasta takie działania prowadzą do niespójnej zabudowy i chaosu przestrzennego. A jak zwykle na końcu są mieszkańcy, którzy przez kolejne dziesięciolecia muszą ponosić konsekwencje działań inwestorów i radnych. Dlatego dobrze się stało, że Komisja na wczorajszym posiedzeniu odrzuciła wniosek inwestora. Ostateczna decyzja zostanie jednak podjęta na najbliższym posiedzenia Rady Miasta.

Dlatego mamy do Was, ale także, a może przede wszystkim do naszych Radnych , kilka bardzo ważnych pytań.

Czy realizując zabudowę na swojej działce, nawet w trybie lex deweloper, inwestor nie powinien dostosować jej do szerszych wytycznych planu, tak aby nie niszczyć okolicy?

Lex deweloper dotyczy jednej działki. Plan miejscowy obejmuje całą okolicę. I właśnie dlatego jest potrzebny.
W przypadku rejonu 1 Maja i Dudy Gracza plan jasno mówi o ochronie przestrzeni publicznych. Chodzi o ciągłość ulic, pierzei, elewacji, terenów zieleni oraz tras pieszych i rowerowych. To są rzeczy, które budują normalne, wygodne miasto.
Tymczasem projekt inwestora trudno z tym pogodzić. Zamiast zabudowy kwartałowej, typowej dla śródmieścia Katowic, pojawia się budynek de facto wolnostojący. Taki obiekt rozbija układ urbanistyczny, zamiast go uzupełniać.
To nie jest kwestia gustu. To kwestia porządku w przestrzeni.

Czy w centrum współczesnego miasta zmiana przeznaczenia terenu z usługowego na mieszkalny ma znaczenie?

Sama zmiana funkcji nie musi być niczym złym. Wręcz przeciwnie. Dobrze, że ktoś chce inwestować w centrum miasta, tam gdzie jest komunikacja, infrastruktura i dostęp do usług. Dogęszczanie śródmieścia ma sens. Miasto powinno rozwijać się do środka, a nie rozlewać na obrzeża. Dla mieszkańców nie jest kluczowe, czy w budynku ktoś pracuje, czy mieszka. Kluczowe jest to, czy powstaje coś, co pasuje do miejsca i nie pogarsza warunków życia w okolicy.

Czy godzimy się na to, że inwestor, budując w trybie lex deweloper, negatywnie wpływa na przestrzeń w sąsiedztwie?

Planowana inwestycja nie zachowuje linii zabudowy wzdłuż ul. 1 Maja. To oznacza rozbicie istniejącego układu urbanistycznego i utratę spójności z otoczeniem. Jest to również sprzeczne ze Studium, które nakazuje harmonijne wpisywanie nowych obiektów w kontekst miejsca.
Widać też wyraźny uskok elewacji względem istniejącej pierzei po obu stronach ul. Dudy Gracza. To szczególnie problematyczne w tak ważnym miejscu jak skrzyżowanie w śródmieściu. Od strony ul. Mikołaja Reja budynek zostaje mocno cofnięty. W praktyce powstaje luka w pierzei ul. 1 Maja.

Czy inwestycja może ograniczać dostęp do zieleni i przestrzeni publicznej?

Od strony ul. Dudy Gracza projekt praktycznie likwiduje przestrzeń publiczną (3Pz), przeznaczoną w planie np. na skwer oraz bezpieczne przeprowadzenie ścieżki rowerowej od Muzeum Śląskiego na osiedle Paderewskiego. Pozostawiony przez inwestora wąski fragment jest zbyt mały, by spełniać te funkcje.

Czy chcemy większej i gęstszej zabudowy niż ta, na którą się wcześniej umówiliśmy?

Projekt znacząco przekracza wskaźniki zapisane w planie miejscowym. Oznacza to więcej mieszkań, mniej zieleni i mniej przestrzeni wspólnych. Pojawia się też budynek o skali do ośmiu kondygnacji, która w tym miejscu nie ma uzasadnienia. W okolicy już istnieją wyraźne dominanty urbanistyczne. Każda kolejna, wstawiona bez sensu, osłabia czytelność całego układu miasta.
To nie jest tylko kwestia wysokości. To kwestia jakości życia.

Czy chcemy, aby inwestycja pogłębiała problemy parkingowe, czy pomagała je rozwiązywać?

Projekt nie przewiduje ogólnodostępnych miejsc postojowych. Zgodnie ze Studium 20% miejsc powinno być dostępnych dla wszystkich użytkowników. To oznacza jedno: większą presję na już przeciążone ulice w okolicy. Każdy, kto próbuje zaparkować w tej części Katowic, wie dokładnie, o czym mowa.

Rozwój miasta jest potrzebny. Nikt tego nie kwestionuje. Katowice muszą się zmieniać i przyciągać inwestycje. Ale rozwój to nie jest stawianie budynków gdziekolwiek i jakkolwiek. Rozwój to trzymanie się zasad, które sami ustaliliśmy w planach miejscowych.