Po co w ogóle wymyślono OUZ?

OUZ, czyli Obszar Uzupełnienia Zabudowy, to obszar, na którym nadal możliwe będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, czyli słynnych WZ-tek. To jedna z ważniejszych nowości wprowadzonych przez reformę planowania przestrzennego.

Zasada jest prosta. Jeżeli gmina chce nadal wydawać WZ-tki, musi wskazać w Planie ogólnym (POG) obszary, na których będzie to możliwe. Nie wyznaczy OUZ – nie ma WZ-tek. Co istotne, wyznaczenie OUZ nie jest obowiązkowe. Gmina może go wyznaczyć, ale nie musi.

I trzeba uczciwie przyznać, że sama idea była sensowna. To samorząd miał zdecydować, czy i gdzie dopuszcza zabudowę realizowaną na podstawie WZ. Miało to ograniczyć chaos przestrzenny, rozlewanie się miast i sytuacje, w których kolejne budynki wyrastają tam, gdzie akurat znalazł się kawałek wolnego terenu.

Oczywiście idealna sytuacja wyglądałaby tak, że całe miasto pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Tak, są takie miasta w Polsce. Katowice do nich nie należą. Gdyby więc OUZ nie wyznaczono w ogóle, na terenach bez MPZP problem mogłaby mieć nawet osoba chcąca przebudować własny dom. Ale jest i druga strona tego medalu. Z pewnością każda wolna działka, nawet najmniejsza z pewnością zostanie wykorzystana przez deweloperów do zabudowy.

Problem w tym, że pomiędzy rozsądnym wykorzystaniem tego narzędzia a wrzuceniem do niego niemal wszystkiego istnieje jednak znaczna różnica.

Katowice: od wyjątku do reguły

Zajrzyjmy do Uzasadnienia Planu ogólnego (str. 16), gdzie wyjaśniono, dlaczego zdecydowano się na wyznaczenie OUZ:

„Podstawową przyczyną wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy było niedopuszczenie do paraliżu inwestycyjnego na obszarach nie objętych mpzp. W tym celu zapewniono możliwość kontynuacji procesów inwestycyjnych w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy, jednak wyłącznie na terenach już zagospodarowanych oraz w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Wyznaczenie OUZ ma charakter fakultatywny, niemniej zaniechanie jego wskazania skutkowałoby brakiem podstaw do wydawania przez gminę decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji nadmiernym ograniczeniem aktywności inwestycyjnej.”

Według tego samego uzasadnienia Katowice posiadają 57,99% pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Wliczając nawet tereny leśne. Można więc było zakładać, że OUZ obejmie głównie obszary bez planów miejscowych i tylko tam, gdzie rzeczywiście istnieje już zabudowa lub jej bezpośrednie sąsiedztwo.

I tu komuś odjechał peron

Tymczasem wyznaczono go praktycznie w całych Katowicach. Tak, dobrze czytacie.

Biorąc pod uwagę statystyki miasta mówiące o tym, jak wiele planów miejscowych już uchwalono, można było oczekiwać niewielkich wysp przeznaczonych pod WZ-tki. Tymczasem wyszedł z tego obszar niemal wielkości całego miasta (nie licząc lasów)

Trudno nie odnieść wrażenia, że ktoś usłyszał „obszar uzupełnienia zabudowy” i uznał, że najlepiej będzie uzupełnić wszystko.

„Na wszelki wypadek” – argument roku

Najbardziej zastanawiające jest jednak coś innego. OUZ wyznaczono również na terenach objętych obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

Przypomnijmy podstawową zasadę:

• tam, gdzie obowiązuje MPZP, inwestycje realizuje się zgodnie z jego zapisami. Co ważne, istniejące MPZP będą obowiązywały, nawet po uchwaleniu POG, bez względu na to czy ich zapisy są zgodne z POG czy nie.
• tam, gdzie nie ma MPZP – wydaje się WZ-tki, które teraz będą musiały być zgodne z Planem ogólnym.

Podczas pierwszych spotkań informacyjnych dotyczących POG zadaliśmy projektantom proste pytanie:
„Jaki jest sens i cel wyznaczania OUZ na terenach, gdzie istnieje MPZP?”
Odpowiedź była równie prosta: „Na wszelki wypadek, gdyby plan miejscowy został uchylony.”

A to dobre.
Przez ostatnie dwadzieścia lat w Katowicach uchylono jeden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Słownie: jeden. I nie chwaląc się, stało się to za naszą przyczyną. Chodzi o plan dla okolic ul. Hierowskiego, w którym „zapomniano” określić intensywności zabudowy.

Co więcej, uchylenie planu miejscowego wcale nie jest łatwe. Musi on zawierać istotne wady prawne, aby Wojewoda zdecydował się na taki krok.

Skąd więc ta ostrożność? Nie mamy większych wątpliwości, że projektant pełnił tutaj raczej rolę listonosza niż autora decyzji. Czyżby służby Prezydenta wiedziały o większej liczbie wadliwych planów? Jeżeli tak, to mówimy „Houston, macie problem”. I to całkiem poważny. Nie najlepiej świadczyłoby to o jakości ich pracy, skoro do tej pory nic z tym nie zrobiono.

Załóżmy jednak na chwilę, że jakiś plan rzeczywiście jest wadliwy albo po prostu przestał odpowiadać rzeczywistości. Co wtedy?

Odpowiedź jest banalnie prosta – zmienia się plan. Koniec i kropka.

Wyznaczanie OUZ „na wszelki wypadek” nie daje żadnych dodatkowych korzyści ani mieszkańcom, ani miastu. Obszary objęte MPZP mają już przecież ustalone zasady zagospodarowania.

Ale najwyraźniej w naszym POG niewiele rzeczy ma coś wspólnego ze zdrowym rozsądkiem.

Umowa społeczna? Jaka umowa społeczna?

Jest jeszcze jeden aspekt tej sprawy.

Tworzeniu planów miejscowych bardzo często towarzyszyły protesty mieszkańców, wielomiesięczne konsultacje i poszukiwanie kompromisów. Nierzadko były to trudne rozmowy, w których każda ze stron musiała z czegoś zrezygnować. I teraz tym samym mieszkańcom mówi się: „Śpijcie spokojnie”?
Oni już to słyszeli po uchwaleniu Studium i pracy nad swoimi planami miejscowymi. Spokojnie wcale nie było. Drugi raz nie kupią tego kitu! Zwłaszcza, że parametry dopuszczone w Planie ogólnym są znacznie bardziej „liberalne” (czyt. wyśrubowane) niż te obowiązujące w planach miejscowych.

Czy naprawdę nie dało się inaczej?

OUZ objął praktycznie wszystko. Duże osiedla mieszkaniowe – Gwiazdy, Odrodzenia, Ptasie. Gęsto zabudowane części Śródmieścia i Zawodzia. Nie oszczędzono nawet Nikiszowca. (najwyraźniej status pomnika historii nie robi dziś na nikim większego wrażenia).

Najsmutniejsze jest jednak to, że zrobiono to po linii najmniejszego oporu. Ustawodawca przekazał planistom algorytm wyznaczania OUZ, ale pozostawił jednocześnie pewną swobodę. Należało ewentualnie objąć OUZ tylko istniejącą zabudowę, niebędącą w MPZP, ale wyłączyć z niego przestrzenie otwarte pomiędzy budynkami – szczególnie na wysokich osiedlach.

Można było zostawić więcej terenów wolnych od presji inwestycyjnej. Można było chronić zieleń pomiędzy budynkami, a nie tylko działki pomiędzy nimi.

Zobaczcie, jak Ministerstwo przedstawia różne warianty wyznaczania OUZ i zgadnijcie, który wybrały Katowice.

(grafiki pochodzą z materiału szkoleniowego Ministerstwa Rozwoju i Technologii „Plan ogólny gminy krok po kroku)

Nikt nie zadał sobie pytania, czy Osiedle Gwiazdy rzeczywiście potrzebuje kolejnej zabudowy? Czy pomiędzy blokami przy ul. Uniwersyteckiej nie warto chronić zieleni wewnątrzosiedlowej? Czy na Koszutce naprawdę każdy wolny skrawek przestrzeni powinien być traktowany jako potencjał inwestycyjny? Właśnie do tego sprowadza się cały problem z katowickim OUZ.

To nie jest historia o tym, że miasto chciało uniknąć paraliżu inwestycyjnego. To historia o tym, że dostało narzędzie, które miało pomóc uporządkować rozwój przestrzenny, a użyło go tak szeroko, że trudno dostrzec jakiekolwiek realne ograniczenia.

I chyba właśnie dlatego patrząc na mapę OUZ można odnieść wrażenie, że ktoś źle zrozumiał jego nazwę – bo fakultatywny „obszar uzupełnienia zabudowy” w planie ogólnym nie ma oznaczać, że zabudowę można uzupełniać wszędzie.

Jeśli chcecie się dowiedzieć czy w Waszej dzielnicy też wyznaczono OUZ – zajrzyjcie tutaj: https://mieszkancydlakatowic.pl/czy-plan-ogolny-dla-katowic-tworzyla-sztuczna-inteligencja-czlowiek-by-tego-nie-wymyslil/