Tym razem, zgodnie z zapowiedzią, sprawdzimy w planie ogólnym (POG) czy w Katowicach powstaną trzy śródmieścia zamiast jednego, jak realizowane są strategiczne cele „społecznej jakości życia” oraz czy przewidziana w POG zabudowa mieszkaniowa zaplanowana jest na kolejne 60 tyś. mieszkańców czy może jednak na znacznie więcej?

Teoria, ale z umiarem

Na początek tradycyjnie trochę teorii, ale z umiarem, bo cyferki i wskaźniki będą jeszcze na samym końcu.

Zgodnie z założeniami ustawodawcy, miasto może wyznaczyć w planie ogólnym (POG) strefę zabudowy śródmiejskiej.
Co to takiego? Strefa zabudowy śródmiejskiej (OZS) to część miasta, która ma charakter centrum lub gęsto zabudowanej dzielnicy miejskiej. W obrębie takiej strefy projektanci mają możliwość dodatkowego zagęszczania zabudowy, ograniczenia o połowę wymaganego czasu doświetlenia mieszkań światłem słonecznym oraz zmniejszenia wymaganej powierzchni biologicznie czynnej.

W Katowicach będziemy mieć nie jedno, a 3 śródmieścia!

W Strategii rozwoju miasta (do której odnosimy się w każdym z artykułów dot.POG) założono, że Katowice będę policentryczne, to znaczy zamiast jednego centrum będziemy mieli ich więcej.

W aktualnym projekcie POG, poza istniejącym śródmieściem, wyznaczono subcentrum północ – obejmujące planowane osiedle Nowy Wełnowiec oraz subcentrum południe – w sąsiedztwie galerii Libero. Założenie jest takie, aby nie kumulować wszystkich funkcji w centrum miasta, ale lokalizować je również w subcentrach, odciążając śródmieście Katowic.

Takie założenie – nie dyskutujemy z nim – choć widząc centrum miasta, szczególnie po zlokalizowaniu w nim dwóch galerii handlowych, kolorowo nie jest. Czy słusznie obawiamy się, że wyciąganie z niego resztek życia na obrzeża może mieć jednak bardziej negatywne niż pozytywne skutki dla aktualnej sytuacji śródmieścia?

Śródmieście…pod Siemianowicami

Zgodnie z uzasadnieniem do planu, wykształcenie subcentrum na Wełnowcu, tuż przy granicy z Siemianowicami, sprzyjać ma realizacji wizji Katowic jako lidera Metropolii, która „zszywa” przestrzeń z sąsiednimi ośrodkami, tworząc silny, wielofunkcyjny region miejski.

Ale tutaj uwaga! Nikt tego chyba nie dogadał z naszymi północnymi sąsiadami albo przyjęli oni zupełnie odmienną strategię. Siemianowice bowiem całe otoczenie naszego północnego subcentrum przewidziały w swoim projekcie POG jako… strefę gospodarczą i tereny przemysłowe! Czy to ma sens?

Nasze subcenrum północ to wyłącznie strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Jakie jest więc prawdopodobieństwo, że powstaną tam jakiekolwiek usługi publiczne?  Jeśli mieszkańcy mają ograniczyć swoje podróże do centrum i tam załatwiać możliwie najwięcej spraw, to powinien mieć tu swój oddział choćby Urząd Miasta. A może powstanie tu nowy Miejski Dom Kultury albo nowy szpital?

Powiedzmy sobie szczerze – strefę śródmiejską na Wełnowcu wyznaczono tylko po to, aby inwestor mógł tu budować gęściej i wyżej. I znów – nie dyskutujemy z koniecznością przekształcania terenów poprzemysłowych  – jeśli tylko można i jest chętny do budowy tam to super! Dyskutujemy wyłącznie z fantazyjnymi argumentami wyznaczania strefy śródmiejskiej na końcu miasta.  Bo przecież można zrobić tam równie fajne osiedle, na którym mieszkańcy bloków nie zaglądali by sobie przez okna do talerza.

Subcentrum południe

Tu największy nasz niepokój budzi drastyczny kontrast pomiędzy skalą zaplanowanego subcentrum południe (które w POG jest także strefą zabudowy śródmiejskiej), a jego otoczeniem.

Pisaliśmy o tym już w poprzednim odcinku dot. wysokości i intensywności zabudowy. Patrząc na kształt strefy śródmiejskiej subcentrum południe to albo została wyznaczona na siłę, albo bez choćby odrobiny wyobraźni przestrzennej. Intensywna, śródmiejska tkanka miasta o wys. do 70m (czyli ok. 25 pięter) ma tutaj sąsiadować bezpośrednio z istniejącą, niską zabudową jednorodzinną (pomiędzy ulicami Kościuszki i Jankego). Ciekawie to będzie wyglądać – piętrowe domki obudowane wieżowcami. Z pewnością obecni mieszkańcy docenią tą wizję.

Od północy nie wygląda to wcale lepiej. Tu mamy 2-3 kondygnacyjną zabudową wzdłuż ul. Kłodnickiej, a tuż przy nich przewidywaną zabudowę do 55 m (ok. 20 kondygnacji). Czy to się dzieje na prawdę czy jednak ktoś to poprawi? Czy to już nie jest przypadkiem poważne naruszenie ładu przestrzennego, które nie ma żadnego uzasadnienia?

My się obawiamy, że Katowice w przyszłości ponownie zostaną bohaterem całkiem śmiesznych memów…

Usługi o znaczeniu metropolitalnym

Idziemy jednak dalej. Policentryczność Katowic opisana w strategii zakłada, że w subcentrach mieszkańcy będą mieli dostęp do różnorodnych usług, w tym metropolitarnych. Tym uzasadnia się zastosowanie stref zabudowy śródmiejskiej

Usługi o znaczeniu metropolitalnym to działalność wykraczająca poza lokalne potrzeby mieszkańców dzielnicy czy nawet samego miasta, służąca całemu regionowi Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM). To m.in. administracja rządowa i samorządowa, a więc siedziby kluczowych instytucji publicznych szczebla wojewódzkiego i krajowego, nauka i szkolnictwo wyższe, kultura wyższego rzędu (typu NOSPR), przemysł spotkań (centra kongresowe, takie jak MCK)

Na południu w otoczeniu Libero pojawia się co prawda strefa usługowa SU, ale głównie z uwagi na istniejącą tu galerię. Z pewnością obsługuje ona także część mieszkańców Mikołowa – śmiało można więc przyjąć, że pełni funkcję metropolitalną. Podobnie koncentracja szpitali i klinik, daje podstawy do stwierdzenia, że i w tym względzie południe pełni funkcje metropolitalne. Pytanie jest jednak następujące: czy to wystarczający powód, aby w tak dużym stopniu dogęszczać ten obszar, bez realnych perspektyw na poprawę komunikacji w tej części miasta? Opieranie się wyłącznie o kolej, wydaje się dość złudne, ponieważ nie rozwiązuje problemu bezpośrednich połączeń z wieloma dzielnicami/miastami. Potrzebna jest jeszcze sprawna komunikacja miejska obsługująca różne kierunki – bez tego nie da się ograniczyć ruchu samochodowego.

Nawet nie pytamy już jakie usługi metropolitalne przewidziano na Nowym Wełnowcu.

Czy można było inaczej?

Odpowiadamy – można było, ale w Katowicach … jak zwykle się nie udało.

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym daje możliwość opracowania standardów dostępności infrastruktury społecznej. To nie jest element obligatoryjny, ale niezwykle istotny.

Standardy dostępności infrastruktury społecznej to jedyne narzędzie w POG, które może określić, jak blisko mieszkańcy powinni mieć do ważnych usług i miejsc, takich jak szkoła podstawowa czy tereny zielone. To standardy mają gwarantować, aby nowa zabudowa powstawała w dobrze wyposażonych lokalizacjach. Można więc zapytać, w jaki sposób w POG mają być realizowane cele strategiczne „społecznej jakości życia”, które mówią o dostępności i realizacji nowych usług sportowo-rekreacyjnych, kulturalnych i publicznych (str. 42, 43 i 53 Strategii), jeśli nie wyznaczono standardów ich dostępności?

I nie dajcie się zwieźć na konsultacjach, że wyznaczone strefy planistyczne są wielofunkcyjne, więc zawsze tam może tam coś powstać. Może, ale nie musi. A przecież wszyscy dobrze wiemy, że nie mając prawnego narzędzia władze naszego miasta nie wymuszą na żadnym deweloperze budowy dodatkowej infrastruktury społecznej niezbędnej do obsługi nowego osiedla. A zatem bez uchwalonych standardów możemy spodziewać się powstawania kolejnych monofunkcyjnych osiedli, gdzie jedynym ośrodkiem kulturalno-społecznym pozostanie prawdopodobnie … Żabka.

Ponad 2 lata temu nasze stowarzyszenie złożyło wniosek o wyznaczenie standardów dostępności infrastruktury społecznej jako niezbędnego i kluczowego składnika POG? Czemu więc tego nie zrobiono? Uzasadnienie jest porażające – ze względu na zbyt wąskie ramy czasowe! (str. 26 Uzasadnienia do POG).

Ile jeszcze zmieścimy?

Zastanawiacie się, ile nowych osiedli może jeszcze powstać w Katowicach zgodnie z POG i bez standardów?

Jednym z kluczowych założeń wprowadzenia planów ogólnych było przeciwdziałanie nadmiernemu wyznaczeniu przez gminy terenów mieszkaniowych pod zabudowę. Zgodnie z ustawą w uzasadnieniu do POG autorzy mają obowiązek wyliczenia i uzasadnienia zapotrzebowania uwzględniając dane statystyczne i prognozy demograficzne. Według wyliczeń zawartych w projekcie naszego POG, chłonność terenów niezabudowanych (CHTN) musi zmieścić się w wyliczonych widełkach zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową (ZAP). W Katowicach będzie to od 33.5tyś (70%) do 62.5tyś (130%) mieszkańców (str. 15 Uzasadnienia).

W dużym uproszczeniu – dla takiego przedziału liczby mieszkańców autorzy planu mogą pokolorować nowe tereny pod zabudowę na brązowo i nie więcej. Można powiedzieć – super! Ktoś zaczął w końcu nad tym panować – miasto wyludnia się a za oknami kolejne dźwigi budują mieszkania inwestycyjne, których nawet nie warto wykańczać. Więc tak – należy racjonalnie ograniczyć podaż terenów pod zabudowę.

No to przyjrzyjmy się, w jaki sposób wykonano te obliczenia. To dość długi wzór, w którym najpierw mnoży się wszystkie składniki.

Czyli wrzucamy wszystkie dane do jednej miski, a są to:

P_NZB – powierzchnia terenów niezabudowanych (czyli ile w POG zostało wyznaczonych terenów możliwych do zabudowy – zarówno w strefie zabudowy mieszkaniowej jak i w zakresie OUZ)

U_TM – wskaźnik udziału terenów mieszkaniowych w strefach (ponieważ strefy planistyczne są wielofunkcyjne, to autorzy uznali, że w Katowicach w strefie z zabudową mieszkaniową wielorodzinną tylko 0,5 stanowi realnie zabudowa stricte mieszkaniowa, a w strefie zabudowy jednorodzinnej – 0.6)

I_ZAB – wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy (tutaj uwzględniana jest zaprojektowana w POG intensywność w danej strefie planistycznej, o której pisaliśmy w poprzednim odcinku)

W_OZS – wskaźnik dla Obszaru Zabudowy Śródmiejskiej (autorzy stwierdzili, że w strefach zabudowy śródmiejskiej tylko połowa zabudowy jest mieszkaniowa, dlatego wprowadzili wskaźnik 0,5)

W_PU/PC – wskaźnik udziału powierzchni użytkowej w powierzchni całkowitej budynku (przyjęto wskaźnik 0.8, bo autorzy planu są bardzo precyzyjni i uznali, że od powierzchni całkowitej budynków musimy przecież odjąć powierzchnię zajmowaną przez ściany i klatki schodowe i dopiero wtedy mamy realną powierzchnię mieszkaniową)

W_CH – wskaźnik stopnia wykorzystania chłonności (autorzy planu twierdzą, że jest to wskaźnik urealniający przyjęte wyliczenia, no bo przecież założenia/wyliczenia są czysto teoretyczne, a patrząc realnie – coś się wybuduje, a coś nigdy nie powstanie; dlatego przyjęli wskaźnik dla Katowic wynoszący 0,6)

A teraz wszystkie pomnożone składniki dzielimy zgodnie ze wzorem przez:

W_SZ – wskaźnik powierzchni użytkowej mieszkań przypadającej na 1 mieszkańca (prognozowany za 20 lat; zgodnie z danymi statystycznymi wyliczono ten wskaźnik dla Katowice na 48m2).

Czy wszystko jest jasne?
Nie przejmujcie się – my spędziliśmy wiele godzin analizując te wyliczenia. Nasze wątpliwości budzą „tylko” trzy składniki, których wartość nie ma żadnego uzasadnienia w POG i do tego są trudne do zweryfikowania. Skupimy się na dwóch, które są wyraźnie odjechane.

Tutaj musimy pamiętać, że miasto nie jest jednorodnym tworem i przyjęcie do wyliczeń wskaźnika o konkretnej wartości dla całego miasta może być obarczone sporym błędem, dlatego w uzasadnieniu do planu autor musi udowodnić, że przyjęte wartości są słuszne.

Wskaźnik W_OZS dla Obszaru Zabudowy Śródmiejskiej przyjęto dla wszystkich trzech stref (a więc centrum i dwóch nowych subcentrów) na poziomie 0,5. No ale przecież każde z subcentrum jak i centrum jest zupełnie inne. W miastach mocno i mono zurbanizowanych taki wskaźnik może być nawet poziomie 0.9. Nie mówiąc o tym, że największą korzyść przy strefie zabudowy śródmiejskiej mamy realizując zabudowę mieszkaniową i wyłącznie taka de facto ostatnio powstaje w Katowicach.

Jako przykład weźmy na tapetę Nowy Wełnowiec – nasze subcentrum północne. Praktycznie cały teren (z wyjątkiem centralnie zlokalizowanej strefy zieleni) ma być terenem mieszkaniowym, ale do wyliczeń chłonności przyjęto tylko 25%! Bo wyznaczone tereny mieszkaniowe pomniejszono najpierw o 50% (wskaźnik U_TM) i potem jeszcze raz o 50% (wskaźnik W_OZS).

Czy znając projekt tego osiedla faktycznie tylko 25% stanowić będzie powierzchnię mieszkaniową? Co więcej, zastosowanie arbitralnego współczynnika 0,5 powoduje dość niebezpieczną naszym zdaniem zależność – teoretycznie opłaca się powiększanie w POG stref zabudowy śródmiejskiej, bo tylko 25% zaprojektowanej powierzchni wliczamy do zapotrzebowania.

Drugi wskaźnik, który pojawia się w wyliczeniach to W_CH o wartości 0,6 dla całych Katowic. Znowu brak w uzasadnieniu do planu ogólnego jakiegokolwiek wyjaśnienia skąd ta wartość. Dlaczego nie 0,3 albo 0,9? W ogóle duże wątpliwości budzi również same jego zastosowanie, bo przecież o urealnienie przyjętych wyliczeń zadbał już ustawodawca tworząc widełki 70%-130%, w których zawierać ma się obliczona chłonność. Dyskusyjnym więc jest w ogóle wprowadzenie tego wskaźnika.

A teraz załóżmy, że urealniamy te obliczenia i wyrzucamy ze wzoru dyskusyjne wskaźniki W_CH i wskaźnik W_OZS, gdyż nie mają żadnego merytorycznego uzasadnienia w projekcie POG.

Wtedy okazuje się, że kolorując plan Katowic na brązowo nasze miasto zaprojektowano nie na kolejne 60 tyś. mieszkańców a realnie na ….ponad 200 tyś!

Tak szanowni państwo – miasto, które rok do roku traci mieszkańców, a nowe budynki mieszkalne stoją praktycznie puste. No ale deweloperzy też mają swoje marzenia.