Trzepak jako rezerwa mieszkaniowa, czyli OUZ w Planie ogólnym 

Dobra wiadomość z ratusza: na Tysiącleciu i przy Uniwersyteckiej trawnik między blokami przestał być w dokumentach „obszarem uzupełnienia zabudowy”. Zła wiadomość: na wielu innych osiedlach nadal nim jest. A tam, gdzie miasto ma już uchwalone plany miejscowe i tak rysuje OUZ – na wszelki wypadek.

Porównaliśmy pierwszą wersję Planu ogólnego Katowic z wersją 3.0, która trafiła właśnie do konsultacji społecznych.
W niektórych miejscach są zmiany na lepsze. Ale główny problem pozostał. Urząd dalej pozostawia sobie szeroko otwarte drzwi do budowania miasta na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, także na wypadek, gdyby obowiązujące plany miejscowe straciły moc. Poza sławnym planem przy Hierowskiego, do którego unieważnienia przyłożyliśmy nieskromnie palce, najczęściej plany tracą jednak moc w momencie uchwalenia na ich miejsce nowych. Tłumaczenie projektantów i miasta jest więc dość słabe.

A WZ to naszym zdaniem najgorszy sposób planowania miasta. To trochę jak meblowanie wspólnego mieszkania, w którym każdy lokator kupuje swoją szafę, nie pytając pozostałych, gdzie ją postawić. Katowice potrzebują dokończonych planów miejscowych, a nie modelu opartego na pojedynczych decyzjach. Pozostawienie OUZ pod wydawanie WZ to również prawdopodobnie odsuwanie w czasie sporządzania planów. No bo po co robić  plan i wiązać sobie ręce, skoro możemy wydać WZ pod dewelopera albo innego przyjaciela królika? POG miał to zmienić, ale widać, że opór jest duży.

OUZ, czyli gdzie wolno budować „na WZ-tkę”

Najpierw krótki słowniczek, bo skrótów w planowaniu jest zdecydowanie więcej niż nowych planów w Katowicach:

POG to Plan ogólny gminy, nowy dokument, który zastępuje dawne studium.
MPZP to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czyli szczegółowe zasady dla danego terenu: co, gdzie i jak może powstać.
WZ to decyzja o warunkach zabudowy, wydawana dla jednej inwestycji tam, gdzie planu miejscowego nie ma.
OUZ – obszar uzupełnienia zabudowy – to teren wyznaczony w POG, na którym takie WZ-tki nadal będzie można wydawać. Co do zasady poza OUZ już nie. Są ustawowe wyjątki i sprawy prowadzone według przepisów przejściowych, ale sens tego rozwiązania jest właśnie taki.

Czy znalezienie się w OUZ oznacza, że jutro pod oknem stanie dźwig? Nie. To jeszcze nie zgoda na budowę, tylko otwarta droga do złożenia wniosku. Dlatego to, gdzie przebiega granica OUZ, ma dla mieszkańców znaczenie.

I ważna rzecz: miasto nie ma obowiązku wyznaczenia OUZ w planie. Jeśli już to robi, to korzysta z ustawowych algorytmów, ale wynikowy zakres zawsze może pomniejszyć, na przykład wycinając z niego otwarte tereny zieleni pomiędzy blokami.

Tysiąclecie i Uniwersytecka: dało się

W pierwszej wersji POG obszar uzupełnienia zabudowy obejmował całe Tysiąclecie, razem z trawnikami, placami zabaw i wszystkim, co pomiędzy blokami. W wersji 3.0 skurczył się do obrysów budynków. Przestrzeń między nimi jest poza OUZ.

Tak samo zrobiono przy Uniwersyteckiej. Tu ma to szczególne znaczenie, bo osiedle nie ma planu miejscowego. Wyłączenie powierzchni między blokami z OUZ ogranicza możliwość postawienia na niej nowego budynku na podstawie WZ. Plan miejscowy chroniłby lepiej, ale to i tak konkretny krok w dobrą stronę.

Tysiąclecie plan miejscowy ma. Dopóki on obowiązuje, to jego zapisy decydują, co i gdzie można zbudować. Okrojenie OUZ jest więc rozsądne, choć główną ochronę przed inwestycjami na WZ daje tu właśnie MPZP.

Najważniejsze w tych dwóch przykładach jest coś innego. Ktoś przyjrzał się osiedlu i uznał, że miejsce między blokami ma zostać wolne od nowej zabudowy.

A Koszutka i Nikiszowiec?

W rejonie ul. Iłłakowiczówny, tak jak z resztą na całej Koszutce, OUZ nadal obejmuje całe kwartały. Na Nikiszowcu OUZ wyznaczono na całym osiedlu, podobnie jak na Os. Odrodzenia. Czy tamtejsze podwórka i przestrzenie wewnątrzosiedlowe są mieszkańcom mniej potrzebne? Czy drzewa na Koszutce dają mniej cienia niż te na Tysiącleciu? Jeśli ktoś to zmierzył, chętnie poznamy metodę.

Skoro na dwóch osiedlach można było, oczekujemy wyjaśnienia, dlaczego pozostałe potraktowano inaczej.  A może nie czekając na nie, piszcie uwagi dot. usunięcia OUZ we wskazanych strefach planistycznych na waszych osiedlach.

Jest plan miejscowy to po co jeszcze OUZ?

Największe zastrzeżenia mamy jednak do rozległych OUZ wyrysowanych tam, gdzie plany miejscowe już obowiązują.

Wełnowiec-Józefowiec jest nimi pokryty praktycznie w całości. A na mapie POG mamy tam jeden wielki OUZ. Na Józefowcu nie wyłączono z niego nawet sporych terenów zieleni między blokami. Podobnie na osiedlu Paderewskiego: plan miejscowy jest, a OUZ i tak obejmuje całe osiedle.

Nasze stanowisko jest takie – tam, gdzie obowiązuje MPZP, nie powinno się wyznaczać OUZ. Nie dlatego, że zabrania tego ustawa, bo nie zabrania. Nie powinno się wyznaczać OUZ dlatego, że miasto ustaliło już dla tych terenów prawo miejscowe i powinno się go trzymać.
Plan miejscowy mówi, gdzie staną budynki, gdzie zostanie zieleń, którędy pobiegnie droga i jakie ograniczenia czekają na inwestora. Mieszkańcy mogą rozmawiać o przyszłości całego osiedla, zamiast co kilka miesięcy reagować na kolejny wniosek o zabudowę działki przed ich oknami. Po co więc dla tych samych terenów szykować jeszcze furtkę na WZ?

Miasto odpowiada w uzasadnieniu POG: na wypadek, gdyby obowiązujący plan miejscowy stracił moc. Pozostawiony OUZ miałby wtedy pozwolić na kontynuowanie inwestycji.

Nasuwa się pytanie: dlaczego na ten wszelki wypadek miasto zabezpiecza możliwość wydawania WZ, a nie dalsze obowiązywanie zasad z miejscowego planu? Dlaczego o przyszłości całego osiedla czy części dzielnicy mają decydować kolejne pojedyncze inwestycje?

Drugi (główny) argument za wyznaczaniem OUZ: miasto jest pokryte planami miejscowymi w ok. 58% – bez wyznaczenia OUZ nie dałoby się budować na terenach, gdzie brak jest MPZP.
Jeśli odejmiemy tereny leśne objęte MPZP, to realne pokrycie planami miejscowymi w Katowicach wyniesie pewnie ok.37-40%. A więc mamy taką oto sytuację: wyznaczamy OUZ bo nie mamy MPZP, tam gdzie mamy – też wyznaczamy, a planów miejscowych nie robimy … bo mamy OUZ.

Żeby nie było nieporozumień: dopóki MPZP obowiązuje, nie da się go obejść, uzyskując WZ. Sam OUZ niczego tu dziś nie zmienia. Nasz zarzut dotyczy tego, że miasto już teraz przygotowuje drogę powrotu do WZ, gdyby plan miejscowy przestał obowiązywać.

Mieszkańcom zależy na trwałości zasad, które wskazuje plan dla ich otoczenia. OUZ wyznaczony na zapas tej trwałości nie zapewnia. Zapewnia tylko zapasowe wejście dla WZ.

Chłonność, czyli ilu nowych sąsiadów zmieści się na trawniku

Teraz troszkę o pojęciu, które brzmi jak z reklamy ręczników papierowych: chłonność.
W planowaniu oznacza zupełnie coś innego. Chodzi o to, ile osób mogłoby zamieszkać w nowych mieszkaniach na wolnych terenach wskazanych pod zabudowę.

Weźmy osiedle z blokami i dużymi zielonymi terenami między blokami. Jeśli w dokumentach uzna się go za teren, na którym można budować mieszkania, w obliczeniach pojawia się miejsce dla kolejnych mieszkańców. Drzewa, ławki i trzepak zamieniają się w arkuszu w „potencjał inwestycyjny”. Trzepak nic o tym nie wie, ale formalnie jest już rezerwą mieszkaniową.

Uczciwie trzeba dodać, że samo narysowanie OUZ nie wystarczy, żeby doliczyć każdy taki trawnik. Muszą na to pozwalać również ustalenia POG. Ale zasada jest prosta: im więcej wolnych terenów obejmuje OUZ i im więcej mieszkań się na nich dopuszcza, tym większy potencjał zabudowy da się tam przewidzieć.

W uzasadnieniu katowickiego projektu chłonność terenów w OUZ poza planami miejscowymi oszacowano na 10 679 osób. To nie jest więc tylko kreska na mapie albo techniczny ozdobnik.

Przepisy każą w pierwszej kolejności uwzględniać m.in. tereny mieszkaniowe z obowiązujących planów oraz tereny w OUZ. Ich chłonność trafia do wspólnego bilansu miasta. Im więcej zabudowy przewidziano w tych miejscach, tym mniej zostaje do rozdysponowania gdzie indziej.

Jest też ważny wyjątek. Co do zasady bilans wyliczonego zapotrzebowania na mieszkania powinien się mieścić w przedziale od 70 do 130% . Jeżeli jednak same tereny z ustawowym pierwszeństwem, w tym MPZP i OUZ, dają więcej niż 130%, strefy mieszkaniowe można tam zachować. Nie można wtedy tylko dokładać nowych na pozostałych obszarach. Szerokiego OUZ nie trzeba więc automatycznie przycinać tylko dlatego, że bilans przekroczył próg.

W aktualny POG limit nie został przekroczony. Nie twierdzimy też, że teren objęty jednocześnie planem miejscowym i OUZ liczy się podwójnie. Chodzi o wybór, którego dokonuje miasto: gdzie zostawia miejsce na nową zabudowę i ile go przewiduje.

Dlatego sprzeciwiamy się obejmowaniu OUZ całych osiedli razem z zielenią między blokami. Podwórko to nie inwestycyjny rezerwuar. Osiedle potrzebuje go także wtedy, gdy technicznie dałoby się tam jeszcze coś wcisnąć.

Plany miejscowe? „Przystąpiono do sporządzania”

Najgorzej mają mieszkańcy terenów, które znalazły się w OUZ, a planu miejscowego nie mają. Tam miasto zostawia możliwość wydawania WZ na nowe budynki.

WZ wydawane według nowych zasad muszą być zgodne z Planem ogólnym. Dlatego tak ważne jest, co POG dopuszcza. Jeśli pozwala na wysoką i gęstą zabudowę, to właśnie w tych granicach będą rozpatrywane wnioski. Nie oznacza to, że każdy inwestor automatycznie musi dostać maksimum, choć praktyka w naszym mieście pokazuje coś zupełnie przeciwnego. Nie oznacza też, że zapisy POG można zlekceważyć. Jednak kolejne WZ-tki, nawet zgodne z POG, nie tworzą przemyślanego miasta. Tak jak dziesięć puzzli z dziesięciu różnych pudełek nie złoży się w jeden obrazek.

Tymczasem w Katowicach wiele procedur planistycznych wciąż nie ma finału. Jest uchwała o przystąpieniu do sporządzenia planu, a planu jak nie było, tak nie ma latami. Niektóre opracowania podzielono na części: jedną uchwalono, pozostałe czekają.

Zdanie „miasto przystąpiło do sporządzania” brzmi poważnie, ale mieszkańcom niewiele daje. Od samej uchwały o rozpoczęciu prac nie przybywa ani metr terenu chronionego gotowym planem. To trochę jak ogłosić, że przystąpiło się do remontu dachu, i przez kolejne lata podstawiać wiadra.

Brak planu staje się argumentem za wyznaczaniem OUZ. Bo inwestycje muszą być kontynuowane. Bo nie można ich wstrzymywać. Bo trzeba umożliwić wydawanie WZ.
I wracamy do punktu wyjścia: plany miejscowe dalej są niedokończone, a miasto zabezpiecza sobie możliwość budowania bez nich.

Czego oczekujemy

Domagamy się, aby Katowice uchwalały nowe i kończyły rozpoczęte plany miejscowe, zamiast utrwalać ich brak szeroko rysowanymi OUZetami. Konkretnie:

• OUZ na terenach z obowiązującym MPZP powinien zniknąć z POG;
• na osiedlach bez planu trzeba rzetelnie przeanalizować granice OUZ i wyłączyć z nich przestrzenie, które służą mieszkańcom jako zieleń, miejsce odpoczynku i niezbędną przestrzeń budynkami;
• rozpoczęte procedury planistyczne powinny zostać doprowadzone do końca

Tysiąclecie i Uniwersytecka pokazały, że się da. Teraz oczekujemy tej samej staranności wobec pozostałych osiedli.

Nie chcemy, żeby o przyszłości naszych dzielnic decydowały kolejne WZ-tki. Chcemy planów miejscowych, które ustalają zasady dla całego obszaru, zanim na biurko urzędnika trafi kolejny wniosek inwestora.